ECB gaat meer rekening houden met kostprijs eigen woning
De bevraging van de Europese Centrale Bank (ECB) kadert in een recente grote herziening van haar monetairbeleidsstrategie. Bij de aankondiging ervan beloofde Presidente Christine Lagarde dat ze geen steen onaangeroerd zou laten. Er veranderde inderdaad best wel wat: zo werd beslist voortaan ook rekening te houden met de kostprijs van het wonen in een eigen woning. Huizenprijzen in de inflatiemaatstaf opnemen is niet onomstreden en vormt al jarenlang een onderwerp van discussie. Een huis is namelijk deels ook een investeringsgoed.
Wat betekent deze beslissing nu concreet voor ons? Als de inflatie hoger zou liggen door meer met huizenprijzen rekening te houden, kan de ECB op termijn haar lagerentebeleid misschien sneller afbouwen. Paradoxaal genoeg zou dit kunnen betekenen dat lenen voor een huis dan duurder gaat worden. Toch zou de impact van deze maatregel volgens onze eerste berekeningen beperkt zijn.
ECB-Presidente Christine Lagarde beloofde geen steen onaangeroerd te laten.
Inflatiepercepties versus gemeten inflatie
De hoofddoelstelling van de ECB is de inflatie onder controle te houden. Om dit te kunnen doen, is het belangrijk dat de inflatiepercepties en -verwachtingen stroken met de werkelijkheid. Die beïnvloeden immers koopgedrag. Als je het gevoel hebt dat de prijzen sterk stijgen, zal je jouw nieuwe auto nu kopen in plaats van volgende maand. Dit impliceert dus een verhoogde vraag en leidt effectief tot prijsstijgingen. Inflatieverwachtingen creëren inflatie.
De inflatie meet prijsstijgingen van consumptiegoederen en -diensten, zoals brood, toiletpapier, vliegtuigtickets, uitgaven op restaurant en café, auto’s, enzovoort. De ECB volgt de zogenaamde geharmoniseerde consumptieprijsindex (HICP) op, waarin de kosten voor wonen tot nu toe slechts in zeer beperkte mate worden opgenomen. Huurprijzen, kosten voor energie en prijzen van kleine herstellingswerken zoals schilderwerken, zijn er bijvoorbeeld wél al in opgenomen. Om de representativiteit van de index te vrijwaren, wil men dit concept nu verruimen met onder meer de aankoopprijs van een huis.
Owner-occupied house price index
Hoe zal dit nu concreet in zijn werk gaan? Sinds 2014 bestaat de ‘owner occupied house (OOH) price index’, die zal geïntegreerd worden in de inflatiemeting. De index wordt gepubliceerd door Eurostat, de Europese instelling die statistieken zoals de HICP-inflatie uitbrengt. Voor België stelt Statbel die statistieken op. In die OOH-index zitten niet alleen aankoopprijzen van huizen vervat, maar ook registratierechten, erelonen van makelaars, grote onderhouds- en renovatiekosten, enzovoort.
Ook al bestaat die indicator nu al, de methodologie ervan moet nog verder worden verfijnd. De ECB voorziet dat er in 2023 een experimentele statistiek van de HICP inclusief die ‘owner occupied housing costs’ beschikbaar kan zijn, maar statistici zullen pas in 2026 een volledig kwalitatieve statistiek kunnen produceren.
Investeringen horen eigenlijk niet thuis in een consumptieprijsindex. Daar wringt het schoentje.
Een huis vervult niet alleen het ‘consumptiedoel’ wonen. Je houdt bij de aanschaf van je huis in het achterhoofd dat je het later misschien voor een mooie prijs kan doorverkopen. Investeringen horen eigenlijk niet thuis in een consumptieprijsindex, en daar wringt het schoentje.
Waarom haalt men het investeringsgedeelte er niet gewoon uit? Dat is niet zo simpel, zelfs niet voor statistici! Weet jij welk percentage van jouw huis je puur als consumptiegoed beschouwt? Ik niet. Men zou kunnen redeneren dat ‘de investering’ vooral de grond is waarop het huis gebouwd is. De grond is immers niet onderhevig aan slijtage. Ook dan is het op basis van de huidige statistieken moeilijk om de prijs van de grond te scheiden van die van het gebouw. De ECB moedigt de statistici wel aan om hieraan te werken.
Een ander probleem is dat die OOH-statistiek slechts op kwartaalbasis beschikbaar is en met een vertraging van een kwartaal. Voor het monetair beleid moet de ECB echter korter op de bal spelen en heeft ze maandelijkse statistieken nodig. De haalbaarheid daarvan is nog een vraagteken: nu baseren statistici voor OOH zich bijvoorbeeld op data aangeleverd door notarissen, die ruimschoots de tijd krijgen. De ECB zal dus in eerste instantie nog rekening houden met twee indicatoren: de ‘traditioneel gemeten’ HICP (maandelijks) en de HICP inclusief OOH (kwartaalbasis).
Impact beperkt
Op basis van eerste berekeningen is de impact over een langere tijdsperiode bekeken, beperkt. Dit komt onder meer omdat de spelregels van de HICP grotendeels behouden blijven. Eén van die principes is dat transacties tussen huishoudens onderling niet worden opgenomen. Als ik bijvoorbeeld mijn auto rechtstreeks aan jou verkoop, wordt dit niet in rekening genomen in de HICP. Als je een tweedehandsauto koopt die voordien diende als bedrijfswagen (in handen dus van een onderneming), dan wordt die wel in rekening genomen. Bij huizen is het ook zo: als ik morgen mijn huis aan jou verkoop, wordt dit niet in rekening genomen. In de praktijk betekent dit dat voornamelijk nieuwe woningen in die OOH-index vervat zitten (sleutel-op-de-deur of zelf gebouwd). Hierdoor blijft het belang van huizenprijzen in de totale ‘allesomvattende’ index relatief beperkt, naar eerste schatting tot ruwweg 10% in België en in het eurogebied. Een ander principe is dat prijsstijgingen die het gevolg zijn van kwaliteitsverbeteringen niet mogen meetellen als prijswijzigingen. In het geval van OOH wil dit zeggen dat bijvoorbeeld strengere isolatienormen niet (volledig) mogen meetellen als prijsstijging omdat ze gepaard gaan met kwaliteitsverbetering van het huis. Ze moeten natuurlijk wel betaald worden door de consument.
In bepaalde periodes, zoals de covidperiode, is de impact wel zichtbaar. Door de lockdown snakte iedereen immers naar een huis met een tuin, waardoor de vastgoedprijzen sinds 2020 fors gestegen zijn. Volgens onze eigen NBB berekeningen, zou de Belgische inflatie in 2020 gemiddeld 0,7% hebben bedragen inclusief owner-occupied housing, in plaats van 0,4% volgens de huidige maatstaf, een verschil dus van 0,3 procentpunt. Gemiddeld gezien was het effect zowat 0,1 procentpunt over de periode 2011Q1 – 2021Q2.
Ten slotte hoor ik jou nu redeneren: “Alles goed en wel, maar wat betekent dit nu voor mijn loon?” Jouw loon zal niet sneller stijgen of dalen door deze ingreep. De lonen worden namelijk geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex, die voortkomt uit de nationale consumptieprijsindex, waarvan de methodologie afwijkt van de HICP. Kosten voor een eigen woning zitten er (nog) niet in vervat.
