Perscommuniqué - Woningprijzen en economische groei in België

De economische en financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren heeft aangetoond hoe belangrijk de vastgoedmarkt is, zowel voor de financiële stabiliteit als voor de economische groei. De subprimecrisis in de Verenigde Staten vanaf 2006 wordt immers beschouwd als een van de triggers van de grote recessie, terwijl het uiteenspatten van de vastgoedzeepbellen in Spanje en Ierland heeft geleid tot het ontstaan en de verspreiding van aanzienlijke conjunctuurvertragingen in het eurogebied. In dit artikel wordt het verloop van de woningprijzen in België besproken, alsook het belang ervan voor de economische bedrijvigheid, in het bijzonder de particuliere consumptie, de wooninvesteringen en de financiële stabiliteit. De Belgische resultaten worden daarbij vergeleken met die van enkele andere geavanceerde landen.

De woningprijzen namen de voorgaande decennia vrijwel aanhoudend toe in België. De prijzen liepen slechts tijdens twee periodes terug: een eerste periode gedurende de eerste helft van de jaren tachtig en een tweede periode, die korter was en waar de daling beperkt bleef, tijdens de economische en financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren. De prijsstijgingen voor vastgoed leidden ook tot een aanzienlijke toename van het onroerend vermogen van de huishoudens, dat trouwens opliep tot meer dan € 1 400 miljard in 2016. Een groot deel van de toename van de vastgoedprijzen tijdens de laatste 45 jaar zou zijn toe te schrijven aan de krachtige stijging van de grondprijzen, vooral in het Vlaams Gewest, waar de relatieve schaarste aan bouwgronden toenam, in het bijzonder sinds het begin van de jaren 2000. Naast de demografische druk, die werd versterkt door de geleidelijke afname van de gemiddelde gezinsgrootte, werd de groei van de vastgoedprijzen ook ondersteund door diverse macro-economische factoren zoals de uitgesproken daling van de hypothecaire rente, die in combinatie met de stijging van het gezinsinkomen, ceteris paribus, woningen betaalbaarder maakte. Bovendien veranderden de belastingen op vastgoed doorgaans dusdanig dat ze de toegang tot hypothecair krediet en de vraag naar woningen bevorderden.

Woningprijzen kunnen via diverse kanalen een impact hebben op de particuliere consumptie. Om te beginnen, zorgt een stijging van de woningprijzen voor een toename van het onroerend vermogen van de eigenaars, die daardoor meer zouden consumeren. Dat positieve vermogenseffect wordt evenwel deels tenietgedaan doordat hogere woningprijzen ook leiden tot een hogere aankoopprijs voor toekomstige kopers, die derhalve meer zouden moeten sparen om een bepaalde woning te kunnen kopen, en tot hogere verwachte toekomstige huurprijzen, die een negatief effect kunnen hebben op de consumptie van huurders. Daarnaast kunnen bepaalde kredietproducten die de woning als onderpand hebben en gebruikt kunnen worden voor consumptiedoeleinden het positieve effect van een toename van de woningprijzen op de consumptie versterken. De resultaten van een econometrisch model voor de consumptie, dat werd geschat voor enkele geavanceerde landen, wijzen erop dat de impact van de woningprijzen op de consumptie vooral groot is in landen waar die kredietproducten frequent worden gebruikt, bijvoorbeeld Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Voor België, waar die kredietproducten bijna niet gebruikt worden, is het geschatte effect van de woningprijzen op de consumptie kleiner, al is het wel groter dan wat gebleken is uit eerdere studies.

Woningprijzen kunnen ook een invloed hebben op de investeringen in nieuwbouw, die de grootste component uitmaken van de wooninvesteringen. Een toename van de woningprijzen zorgt er immers voor dat nieuwbouwwoningen duurder zouden kunnen worden verkocht, zodat investeringen in nieuwbouw, bij onveranderde bouwkosten, winstgevender zouden worden. Eerdere empirische schattingen in de literatuur tonen evenwel aan dat, in vergelijking met de Verenigde Staten en de Scandinavische landen, het effect van woningprijzen op de wooninvesteringen in West-Europese landen, waaronder België, zeer klein is. Dat kan deels worden verklaard door de hoge bevolkingsdichtheid en de relatief zware regelgeving in verband met de procedures om in die landen een bouwvergunning te verkrijgen. Bovendien zouden vraagschokken in de woningmarkt in die landen voornamelijk leiden tot aanpassingen van de woningprijzen en slechts in mindere mate tot schommelingen in de bedrijvigheid.

Tot slot kunnen woningprijzen ook een invloed hebben op de financiële stabiliteit. Eerdere empirische studies hebben immers aangetoond dat zeepbellen in de woningprijzen, vooral wanneer ze samengaan met een snelle kredietgroei, het risico op een bankencrisis vergroten en bovendien kunnen leiden tot recessies die veel dieper en langduriger zijn. Volgens de huidige ramingen van het waarderingsmodel van de NBB zijn de woningprijzen in België slechts in beperkte mate overgewaardeerd, wat er lijkt op te wijzen dat er op de woningmarkt geen zeepbel is. De belangrijkste reden om in het kader van het macroprudentieel beleid waakzaam te blijven voor de ontwikkelingen op de woningmarkt houdt evenwel verband met het verloop van de schuldpositie van de Belgische huishoudens, die overwegend uit hypothecaire kredieten bestaat. Die is de laatste tien jaar vrijwel continu gestegen, terwijl ze in het eurogebied als geheel is afgenomen. Bovendien bevatten de hypothecaire kredieten kwetsbare segmenten – waarbij gezinnen in verhouding tot hun inkomen en liquide middelen relatief veel hebben geleend –, die zouden kunnen leiden tot een hoger dan verwacht aantal wanbetalingen in geval van een zware negatieve economische schok. Aangezien de waarde van de woning voor een groot deel van die hypotheken niet veel hoger is dan de uitstaande schuld, zouden banken in dat geval grote verliezen kunnen lijden, in het bijzonder wanneer er bijkomend een sterke daling van de woningprijzen zou plaatsvinden. Tegen die achtergrond en gelet op het grote aandeel van de hypothecaire kredieten in de balans van de Belgische banken, heeft de Nationale Bank van België sinds 2013 macroprudentiële maatregelen genomen om de banken resistenter te maken tegen onverwachte verliezen op hun portefeuille hypothecaire kredieten.