Zoals aan de regering in juni beloofd, heeft de Nationale Bank een nieuwe analyse gemaakt van de risico's in de hypotheek- en vastgoedmarkt. Omdat zich daarin een aantal tendensen doorzetten die tot extra waakzaamheid aanzetten, acht de Nationale Bank het als macroprudentiële autoriteit van België nodig om de Belgische banken extra buffers te laten aanleggen. Dit wil niet noodzakelijk zeggen dat een lening duurder wordt. De maatregel wil de banken beter bestand maken tegen problemen met hypothecair krediet en eventuele schokken op de vastgoedmarkt, wat zowel de consumenten als de Belgische economie beschermt.

Ontwikkelingen die tot voorzichtigheid aanzetten

Op de Belgische vastgoedmarkt blijven de huizenprijzen de laatste 30 jaar stijgen. Tijdens het eerste semester van 2017 stegen ze op jaarbasis opnieuw met 2,6 %. De Nationale Bank stelt vast dat  de Belgische banken zeer vlot hypothecaire kredieten blijven verstrekken: de uitgeleende bedragen nemen opnieuw sterk toe (5 à 6 % per jaar) en de kredietvoorwaarden blijven erg soepel. Bovendien toont analyse van de Nationale Bank aan dat de commerciële marges door de scherpe onderlinge concurrentie opnieuw zijn gedaald.

Daarbij komt nog dat de  schuldgraad van de gezinnen toeneemt. Eén lening op vijf hapt meer dan de helft uit het beschikbaar gezinsinkomen weg. En hoewel de rentetarieven historisch laag staan, nam in de eerste helft van 2017 de looptijd van de nieuwe leningen opnieuw toe.

Al die elementen zorgen ervoor dat de hoeveelheid risicovolle hypothecaire leningen in de portefeuille van de banken niet is afgenomen, integendeel. Bovendien staan daar te beperkte kapitaalbuffers tegenover, zodat dit een mogelijke bedreiging voor het financieel stelsel vormt.

De hierboven vermelde kwetsbaarheden werden ook vermeld door het Europees Comité voor Systeemrisico’s (European Systemic Risk Board – ESRB) in haar risicoanalyse van de Europese vastgoedmarkten in november 2016. Deze analyse heeft vervolgens geleid tot een formele waarschuwing voor vastgoedrisico’s door de ESRB aan acht EU landen, waaronder België. De meeste van de geviseerde landen hebben al een aantal macroprudentiële maatregelen genomen voor risico’s in de vastgoedmarkten of zijn van plan om (bijkomende) maatregelen te nemen.

Extra beschermende maatregel

Om te berekenen aan welke kapitaalvereisten ze moeten voldoen, gebruiken de Belgische banken interne modellen die door de NBB zijn gevalideerd. Eind 2013 heeft de Nationale Bank de banken opgelegd om bij die berekening het risicogewicht voor alle hypothecaire leningen met 5 procentpunt te verhogen.

Uit de nieuwe risicoanalyse die de Nationale Bank de voorbije weken maakte, blijkt dat een bijkomende maatregel vereist is, boven op de al bestaande 5 procentpunt verhoging van risicogewichten. Ze denkt daarbij aan een maatregel die eerder inspeelt op het risicoprofiel van de globale portefeuille hypothecaire kredieten dan op het risicoprofiel van individuele hypothecaire leningen. Als een bank een risicovollere hypothecaire portefeuille uitbouwt, zal ze dus grotere buffers moeten aanleggen.

De voorstellen van de NBB dienen nog, via de geijkte procedures, goedgekeurd te worden door de ECB en andere Europese instanties.