Nationale Bank maant financiële sector aan om voorzichtiger om te springen bij toekenning risicovolle hypotheekleningen
De Nationale Bank van België (NBB) vraagt de financiële instellingen om voorzichter te zijn bij het toekennen van hypothecaire kredieten met zeer hoge loan to value ratio’s en méér rekening te houden met de schuldenlast en maandelijkse aflossingslast van gezinnen. Dat blijkt uit de nieuwe toezichtsverwachtingen die de NBB vandaag publiceert voor banken en verzekeringsmaatschappijen die woonkredieten afsluiten.
Op 5 september maakte de Nationale Bank al bekend dat ze nieuwe toezichtsverwachtingen ging opstellen voor de Belgische banken en verzekeringsmaatschappijen die woonkredieten afsluiten. Dit initiatief van de NBB, die in België de macroprudentiële toezichthouder is op de financiële instellingen, kwam er nadat uit onderzoek van de Bank bleek dat de kwetsbaarheid op de hypotheekmarkt in ons land de laatste jaren en maanden opnieuw toenam. Ook het Europees Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) kwam tot die vaststelling in een recent rapport over België. Een preventieve actie van de NBB is in die context genoodzaakt.
Vandaag kan de NBB de concrete inhoud van deze toezichtsverwachtingen, die op 1 januari 2020 van kracht worden, bekend maken.
Het voornaamste uitgangspunt is om de banken en verzekeringsmaatschappijen aan te manen om voorzichter te zijn bij het toekennen van leningen met een zeer hoge ‘loan to value’ (waarde van de hypotheeklening in verhouding tot waarde van het onroerend goed), in het bijzonder voor hypotheekleningen die particulieren aangaan voor een huis of appartement dat ze niet zélf zullen bewonen (buy-to-let). Daarnaast formuleert de NBB ook verwachtingen met betrekking tot combinaties van welbepaalde risico’s (de ’risicovolle segmenten’) zoals bijvoorbeeld een simultaan hoog niveau voor de loan to value enerzijds en voor de totale schuldgraad van een ontlener of de maandelijkse aflossingslast anderzijds. De NBB heeft voor verschillende indicatoren drempelwaarden bepaald die als ijkpunt dienen bij het toekennen van een hypothecair krediet.
Een overzicht
‘Loan to Value’ drempels:
- 90% voor eigen woning met een tolerantiemarge voor een hogere loan to value van maximum 35% van het leenvolume aan startende kopers (first time buyers) en maximum 20% voor de andere ontleners (1)
- 80% voor woningen bestemd voor de verhuurmarkt met een tolerantiemarge van maximum 10% (1)
(1) Op jaarbasis voor het leenvolume van de financiële instelling in deze individuële segmenten
Limieten voor ‘risicovolle segmenten’ beperkingen:
- Maximaal 5% van het totale leenvolume mag bestaan uit leningen die een hoge aflossingslast (> 50%) combineren met een hoge loan to value (> 90%) (1)
- Maximaal 5% van het totale leenvolume mag bestaan uit leningen die een hoge totale schuldvolume van ontlener tov jaarinkomen( > 9) combineren met een hoge loan to value (> 90%) (1)
(1) Op jaarbasis voor het totale leenvolume van de financiële instelling
Het gaat om verwachtingen van de NBB omtrent een houdbare en verantwoorde kredietverlening. In geval van niet-respect zal de betrokken bank of verzekeringsmaatschappij wel een goede verantwoording moeten kunnen voorleggen aan de NBB volgens het zogenaamde ‘comply or explain’ principe.
Beweegruimte
De NBB wijst er ook op dat dit macroprudentieel initiatief geenszins de bedoeling heeft om het voor jonge gezinnen die nog maar weinig eigen kapitaal bezitten, onmogelijk te maken om nog een woning aan te kopen. De mogelijkheid voor banken en verzekeringsmaatschappijen om bijvoorbeeld voor 35% procent van het totaal bedrag aan hypothekenleningen voor eerste woningen toch nog loan to value’s boven 90% op te nemen illustreert dit heel duidelijk. Er blijft dus heel wat beweegruimte voor de financiële instellingen die actief zijn op de (groeiende) hypotheekmarkt.
De hoofdbedoeling van de NBB, die als opdracht heeft om het Belgisch financieel systeem te vrijwaren van mogelijke risico’s of schokken, is om op louter preventieve wijze de banken en verzekeraars aan te zetten om voorzichtiger te zijn met het toekennen van zeer risicovolle hypotheekleningen en nog meer oog te hebben voor de solvabiliteit van de ontlener.
Deze nieuwe maatregel vult reeds bestaande maatregelen voor vastgoedblootstellingen aan. Daar waar de vorige maatregelen eerder beoogden om de veerkracht van de banken te verzekeren, richt de nieuwe maatregel zich meer tot het aanmoedigen van een voorzichtiger kredietbeleid van de banken en verzekeraars.
De macroprudentiële maatregelen van de NBB zijn preventief van aard en beogen het behoud van gezonde vastgoed- en gerelateerde kredietmarkten. De NBB gaat in haar basisscenario geenszins uit van een nakende vastgoedcrisis of grote neerwaartse prijscorrecties maar acht de maatregelen noodzakelijk om toekomstige ontsporingen te vermijden. Toch kunnen dergelijke risico’s nooit helemaal uitgesloten worden.
De Bank organiseerde de voorbije weken een consultatieronde voor de financiële sector. De macroprudentiële verwachtingen worden op 1 januari 2020 van kracht.
Overzicht van de verwachtingen
|
Type lening |
Drempel |
Tolerantiemarge (productie toegestaan boven drempel) |
|
|
Limieten voor LTV* |
Bestemd voor verhuur |
80% |
10% (waarbij 0% > 90%) |
|
Eigen bewoning |
90% |
Startende kopers: 35% (waarvan max. 5% > 100%) |
|
|
Andere: 20% (waarbij 0% > 100%) |
|||
|
Limieten voor risicovolle segmenten* |
Alle leningen |
LTV > 90% en DSTI > 50% |
5% |
|
Alle leningen |
LTV > 90% en DTI > 9 |
5% |
|
|
* De limieten gelden voor de jaarlijkse nieuwe productie. |
|||