Questions et réponses concernant les nouvelles règles hypothécaires

Le 20 juillet 2021, la Banque nationale de Belgique (BNB) a diffusé une circulaire clarifiant les nouvelles directives de l’Autorité bancaire européenne (ABE) concernant l’octroi et le suivi des prêts.

1. Quels sont exactement les aspects qui changent et à partir de quand les nouvelles règles seront-elles d’application ?

Depuis de nombreuses années, la réglementation européenne demande aux banques de calculer le besoin en capital sur la base d’une évaluation prudente du logement. Les établissements pouvaient pour cela déjà faire appel à des évaluateurs internes ou externes. L’ABE a désormais clarifié et harmonisé les règles en la matière dans toute l’Europe. Les directives de l'ABE sont entrées en vigueur le 30 juin 2021. Toutefois, compte tenu des efforts opérationnels exceptionnels que les établissements ont dû consentir dans le cadre de la crise du COVID-19, la BNB appliquera une marge de tolérance de six mois. Les établissements ont donc jusqu’au 31 décembre 2021 pour se conformer concrètement aux directives.

2. Sur quels critères les banques se basent-elles lors de l’estimation d’un logement ?

Les nouvelles obligations européennes s’appliquent bien sûr également aux banques belges. Selon celles-ci, chaque bien immobilier résidentiel doit être estimé avant l’octroi d’un crédit. Cette estimation peut être effectuée par un estimateur interne ou externe, sur la base d’une visite sur place ou en utilisant des modèles statistiques avancés, pour autant que ces derniers répondent aux exigences définies dans les directives de l’ABE.

3. Les banques belges vont-elles répercuter sur les acheteurs les coûts de leur expertise pour une estimation ?

La Banque nationale s’attend à ce que les banques belges recourent, dans la plupart des cas, à des modèles statistiques pour déterminer la valeur des biens immobiliers résidentiels. Une visite sur place n’est nécessaire, par exemple, que si la valeur de l’immeuble ne peut être déterminée avec suffisamment de certitude, si la base de données ne contient pas assez de biens présentant des caractéristiques similaires ou si des caractéristiques spécifiques du bien doivent être prises en compte. Le respect des exigences de l’ABE pour l’utilisation de modèles statistiques doit bien entendu être strictement contrôlé en interne par la banque.

Étant donné que l'on s'attend à ce que les banques belges puissent s'appuyer sur les modèles statistiques évoqués ci-dessus pour l'estimation du bien, il n'est pas question d’expertise. Et il n’y a donc pas de coût associé non plus.

4. Quelle est l’utilité de cette évaluation et que se passe-t-il si la valeur d’achat diffère de la valeur estimée ?

Le résultat de l’estimation est un indicateur supplémentaire permettant de déterminer la valeur du bien et, en cas d’écart important par rapport à la valeur d’achat (indiquée dans l’acte notarié), la banque doit en tenir compte pour déterminer le montant du prêt.

5. L’emprunteur doit-il suppléer la différence lorsque la valeur matérielle diffère ? Ces nouvelles mesures ne constituent-elles donc pas un obstacle supplémentaire pour les personnes jeunes désireuses d’acquérir un logement ?

Pas nécessairement. La politique de la BNB permet en effet aux banques de dépasser la quotité de 90 % pour 35 % des prêts accordés aux personnes qui acquièrent un bien pour la première fois (primo-acquéreurs). La BNB note que la plupart des banques poursuivent une politique prudente et que, dans un certain nombre de cas, elles disposent encore d’une certaine marge.